A los residentes de conjuntos de viviendas públicas en la ciudad de Nueva York se les está presentando dos propuestas destinadas a desbloquear financiación para reparaciones: Pacto para preservar la asequibilidad permanente juntos (o Permanent Affordability Commitment Together o PACT por sus siglas en inglés) o la Fundación para la Preservación de la Vivienda Pública (Preservation Trust). ¿En qué se diferencian?

Este artículo apareció originalmente en inglés el 15 de agosto. Translated by Daniel Parra.
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En las últimas semanas, la Autoridad de la Vivienda de la ciudad de Nueva York (NYCHA por sus siglas en inglés) anunció importantes actualizaciones dentro de sus iniciativas llamadas Pacto para preservar la asequibilidad permanente juntos (o Permanent Affordability Commitment Together o PACT por sus siglas en inglés) y la Fundación para la Preservación de la Vivienda Pública (Preservation Trust), dos programas destinados a recaudar fondos para reparar el deteriorado conjunto de viviendas del sistema.

A finales del mes pasado, los residentes de Nostrand Houses en el vecindario de Sheepshead Bay en Brooklyn se enteraron que se les pedirá votar en noviembre sobre si su conjunto de viviendas debería participar en estas iniciativas: convirtiéndose en el primer conjuntos de viviendas en arrendar sus edificios a la recién formada Fundación para la Preservación, o unirse a decenas de miles de unidades de vivienda pública que ya se han convertido a gestión privada bajo PACT.

El mes pasado, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por sus siglas en inglés) anunció una inversión de casi mil millones de dólares, la mayor transacción del programa PACT hasta la fecha, en las Edenwald Houses del Bronx. Y en junio, después de una votación, los funcionarios avanzaron con planes para demoler y reconstruir las casas Chelsea-Elliott y Fulton, también bajo el PACT.

Tanto el PACT como la Fundación para la Preservación están implementando una estrategia que apunta a modernizar las propiedades de vivienda pública con condiciones de deterioro. Una reciente Physical Needs Assessment (Evaluación de Necesidades Físicas o PNA por sus siglas en inglés) determinó que NYCHA necesita aproximadamente $78.3 mil millones de dólares para realizar reparaciones importantes en sus más de 300 conjuntos de viviendas, que incluye pisos nuevos, ventanas, electrodomésticos de cocina, espacios exteriores mejorados y sistemas de seguridad: un aumento del 73 por ciento desde la última evaluación cinco años atrás.

Sin embargo, estos cambios son más complicados que simples renovaciones: ambos planes de financiamiento implican convertir las unidades de NYCHA de la Sección 9 federal a un programa de la Sección 8 basado en proyectos financiados con fondos federales y, en el caso del PACT, a una nueva administración.

Entonces, ¿cuáles son las diferencias entre el Pacto para preservar la asequibilidad permanente juntos (PACT) y la Fundación para la Preservación de la Vivienda Pública (Preservation Trust)? ¿Cómo se verán afectados los residentes? ¿Y cómo podría verse NYCHA una vez que las iniciativas alcancen sus objetivos, lo que según los funcionarios se espera que suceda para 2028?

Aquí, City Limits analiza estas siglas que dan forma al futuro de NYCHA.

La historia de desinversión estimula al RAD

El programa de Estrategia de asistencia para el alquiler (Rental Assistance Demonstration o RAD por sus siglas en inglés) se presentó en 2011 bajo la administración Obama. A medida que las autoridades de vivienda pública en todo el país envejecen y se deterioran, RAD es una de las soluciones del gobierno federal para ayudar a respaldar financieramente a estas agencias de vivienda y pagar las reparaciones necesarias aprovechando el capital privado, en lugar de depender de los caprichos políticos de Washington para entregar la financiación adecuada —algo que en gran medida el Congreso ha fracasado en hacer durante años.

El primer desarrollo de viviendas en NYCHA se construyó hace 88 años, en 1935. A medida que se construyeron más conjuntos de viviendas públicas, la autoridad de vivienda no solo fue elogiada por brindar hogares seguros para familias de bajos ingresos sino también por construir comunidades.

Algunas estructuras eran edificios de poca altura, mientras que otras eran torres de gran altura. Aunque los edificios más altos podían albergar a más familias, administrarlos todos resultó ser una hazaña desafiante. El Informe Preusse de 1957, construido por un administrador de la ciudad bajo el entonces alcalde Robert Wagner Jr., mencionó que varios edificios ya estaban en “mal estado” y tenían una “enorme acumulación” de trabajos de mantenimiento.

Aún así, se continuaron construyendo conjuntos de viviendas de gran altura durante la mayor parte de las décadas de 1960 y 1970. En 1999, se promulgó la Faircloth Amendment (Enmienda Faircloth) para limitar la cantidad de propiedades que una autoridad de vivienda pública puede poseer y administrar. Como resultado, se suspendieron los proyectos de construcción.

NYCHA, junto con otras autoridades de vivienda a nivel nacional, luego vio años de recortes de financiación y desinversión que llevó al empeoramiento de condiciones como el moho, el asbesto y la presencia de pintura con plomo.

Entre el 2000 y el 2013, se recortó más del 50 por ciento de los fondos para rehabilitar viviendas públicas, según un estudio de Human Rights Watch en 2022.

A nivel nacional, según el HUD, se han convertido más de 200.000 unidades bajo RAD en ciudades como Baltimore, Charlotte, Chicago y San Francisco, incluidas decenas de miles de apartamentos en NYCHA en los últimos años.

Pacto para preservar la asequibilidad permanente juntos

En la ciudad de Nueva York, RAD se conoce con otro nombre: Pacto para preservar la asequibilidad permanente juntos (o Permanent Affordability Commitment Together o PACT).

El programa fue parte del plan Next Generation NYCHA, una estrategia de 10 años presentada por el entonces alcalde Bill de Blasio en 2015 para ayudar a reconstruir y financiar desarrollos de viviendas y comunidades circundantes.

PACT se lanzó oficialmente ese año con Ocean Bay Apartments en Queens, el primer conjunto de viviendas en someterse a la conversión.

A través de arrendamientos a largo plazo con promotores privados, los desarrollos públicos de la Sección 9 se convierten en propiedades de la Sección 8 basadas en proyectos. Esta asociación público-privada, según los funcionarios, permite a la entidad privada implicada acceder a otras fuentes de ingresos que NYCHA no puede aprovechar por sí misma para financiar reparaciones: como créditos fiscales, hipotecas de bancos y bonos emitidos a través de la Corporación de Desarrollo de Vivienda de la ciudad de Nueva York (HDC por sus siglas en inglés).

Si bien NYCHA mantiene la propiedad de los edificios, los promotores privados y las empresas de gestión —según los funcionarios, seleccionadas en función de la opinión de los residentes— gestionan los servicios generales de mantenimiento en el marco del PACT. Por ejemplo, las solicitudes de reparación del NYCHA, o “tickets”, son gestionadas por el promotor.

El programa está diseñado para que los residentes conserven sus derechos de vivienda pública, como pagar el 30 por ciento de sus ingresos para el alquiler, los derechos de sucesión de sus unidades y la capacidad de organizarse.

Aún así, el programa PACT se ha encontrado con una buena dosis de escepticismo por parte de los críticos que argumentan que la participación de entidades privadas pone en riesgo a los inquilinos: los conjuntos de viviendas reconvertidos quedan fuera del alcance del monitor federal que se puso en marcha en 2019 para supervisar las mejoras de NYCHA, y los análisis de los datos de desalojos en algunas de las primeras viviendas que se unieron al programa registraron tasas de desalojos más elevadas. También se han planteado quejas sobre algunas de las empresas privadas de gestión implantadas.

El programa PACT también ha complicado el proceso para los inquilinos que desean trasladarse de apartamento, incluso por motivos de salud y seguridad, ya que a los residentes que viven en los conjuntos de viviendas del programa PACT sólo se les permite trasladarse a unidades supervisadas por el mismo promotor o empresa de gestión privada, según informó anteriormente City Limits. Los tiempos de espera para los apartamentos vacantes de NYCHA han aumentado este año, ya que el número de transferencias de emergencia aprobados disminuyó, según muestran los datos de la autoridad de vivienda.

Más de 37.000 unidades ya se han convertido en el marco del programa PACT o están en proceso de conversión —más de la mitad del objetivo de NYCHA de 62.000 apartamentos para 2028—, lo que, según la autoridad, representa más de $8.000 millones de dólares en reparaciones para esas viviendas.

Fundación para la Preservación de la Vivienda Pública (Preservation Trust)

En junio pasado, la gobernadora Kathy Hochul promulgó la iniciativa de la Fundación para la Preservación de la Vivienda Pública (Preservation Trust) para ayudar a modernizar 25.000 apartamentos iniciales de NYCHA. El objetivo final es convertir 110.000 apartamentos.

Al igual que el programa PACT, la Fundación para la Preservación está diseñada para acceder a ingresos adicionales que permitan realizar las reparaciones necesarias: la Fundación, una nueva entidad pública, puede emitir bonos para recaudar fondos. Además, puede ayudar a las propiedades a obtener financiación federal adicional a través de Tenant Protection Vouchers (vales de protección de inquilinos o TPV por sus siglas en inglés), que valen el doble de la subvención federal actual de NYCHA.

Los TPV se utilizan cuando una unidad está en proceso de renovación importante. El dinero puede destinarse a la contratación de contratistas externos que, según los funcionarios, pueden realizar reparaciones a un ritmo más rápido que en los conjuntos de viviendas tradicionales de NYCHA, donde a la autoridad de vivienda le tomó un promedio de 357 días para completar las reparaciones en julio.

Los inquilinos seguirán pagando el 30 por ciento de sus ingresos en concepto de alquiler tras la conversión a la Fundación para la Preservación, y NYCHA seguirá siendo el propietario y gestor de los inmuebles. En lugar de recurrir a un promotor privado, como hace PACT, NYCHA firmará un contrato de arrendamiento a largo plazo con la Fundación para la Preservación.

La Fundación para la Preservación actualmente tiene una junta directiva de siete miembros, incluyendo la directora ejecutiva de NYCHA, Lisa Bova-Hiatt, como presidenta. Los designados también incluyen a otros dos funcionarios de vivienda de la ciudad, dos presidentes de asociaciones de inquilinos y un integrante “a título general”.

Los residentes de NYCHA, cuyas viviendas aún no forman parte del PACT, son elegibles para votar en elecciones futuras que se llevarán a cabo una a la vez en los conjuntos de viviendas seleccionados por NYCHA. En la votación, los residentes podrán elegir o rechazar la opción de formar parte del PACT, del Preservation Trust o de continuar en la Sección 9 tradicional. Al menos el 20 por ciento de los hogares de un conjunto de viviendas determinado deberán participar para que los resultados de la votación sean válidos. Nostrand Houses en Brooklyn será el primer conjunto de viviendas en realizar dicha votación, que tendrá lugar en el transcurso de 30 días a partir de noviembre.

¿Tienes preguntas adicionales sobre los planes PACT o la Fundación para la Preservación de NYCHA? Envíanos un correo a NYCHA@citylimits.flywheelstaging.com y nuestros reporteros buscarán responderlas en próximas coberturas.

También queremos escuchar de los inquilinos de los conjuntos de viviendas PACT existentes y sus experiencias con el programa. ¡Envíanos una nota!